Как власти попытались защитить дольщиков. Но что-то пошло не так
Только в столице Кыргызстана тысячи обманутых дольщиков, которые оказались в безвыходной ситуации, продав или разменяв единственное жилье для покупки квартиры в строящемся доме. Они выплачивают кредиты, при этом вынуждены параллельно оплачивать аренду жилья либо жить с родственниками.
Люди выходят на митинги, пишут заявления в правоохранительные и надзорные органы, подают иски в суд на девелоперов... Но проходят годы, а дольщики все так же без собственной крыши над головой.
Самые отчаявшиеся взялись сами достраивать свои дома, не надеясь на застройщика, который не выполнил своих обязательств, сбежал или просто потратил их деньги.
В этом году власти Кыргызстана уверенно заявили, что впредь обманутых дольщиков в стране не будет, потому что они будут защищены законом. Госстрой разработал положение о долевом строительстве многоэтажных жилых домов, которое должно было заставить стройкомпании возвести каждый начатый дом.
Но, как стало известно редакции Kaktus.media, впоследствии документ отклонили. Стоит отметить, что это не первая попытка властей Кыргызстана принять этот законопроект. Вопрос поднимался и в 2022 году, но после обращений Союза строителей и бизнес-ассоциации JIA с просьбой отозвать проект его отправили на доработку в Госстрой.
Основное из положения
В документе прописано, что строительные компании не смогут продавать квартиры с котлована и должны будут возводить дома за счет собственных или кредитных средств. Вклады дольщиков будут аккумулироваться на депозитных счетах в банках, и только после завершения строительства компания сможет их забрать. То есть посредником между застройщиками и дольщиками должен выступать банк.
По мнению Госстроя, так строительные компании будут обязаны достраивать каждый начатый многоквартирный дом, а не браться за новые объекты, собирая с людей деньги.
Застройщики выступили против
Руководители строительных компаний рассказали Kaktus.media, что строительство одного многоэтажного дома обходится примерно в 120 млн сомов. А застройщику всегда выгоднее строить жилые комплексы - несколько домов на одном участке. Это значит, что им необходимо будет взять кредит в банке в 360 млн сомов.
По Кыргызстану сотни строительных компаний. По словам их руководителей, банки не смогут выдать кредиты каждой, потому что в стране нет таких денег.
Кроме того, не у всех строителей есть залог. А это значит, что на рынке останутся только крупные игроки строительного бизнеса, у которых есть свои оборотные средства и производственная база, а это приведет к монополии и повышению цен на квартиры.
По словам застройщиков, в случае принятия такого рода положений квартиры подорожают автоматически.
"Купить квартиру с котлована всегда дешевле. Если с котлована она продается по $800 за кв. метр, то готовое жилье будет минимум по $1 000. Любые движения скажутся на повышении стоимости жилья. Потому что строительная компания будет включать в стоимость все свои сопутствующие затраты. Даже сбор лишних документов будет включен в стоимость. Если компания возьмет деньги не в банке, а у инвесторов или знакомых, это тоже скажется на стоимости", - говорят они.
Кроме того, в Госстрое не учитывают низкую платежеспособность населения и то, что "выбивать" деньги из дольщиков придется банкам.
"В Кыргызстане, чтобы продать квартиры, компании отдают их в рассрочку до трех и даже до пяти лет. Потому что у людей нет возможности оплатить сразу, и таких 70%. У каждой строительной компании есть должники, которые не могут погасить задолженность по пять лет. Многие думают: раз весь дом заселен, значит, все деньги за квартиры попали на счет стройкомпании. Ничего подобного, мы сидим и вызваниваем клиентов, уговаривая их найти деньги и рассчитаться. Мы похожи на коллекторов. А подать в суд не можем, потому что это бессмысленно и скажется на репутации компании. Мы что, должны построить дом и ждать, пока клиент погасит задолженность перед банком? Если он не заплатит 500 тыс. из 3 млн сомов, банк нам не перечислит эти деньги? Где гарантии для застройщиков?" - возмущаются они.
Банки не могут быть ответственными за все
В ОЮЛ "Союз банков Кыргызстана" также сообщили Kaktus.media, что проект положения о долевом строительстве многоквартирных домов недоработан и в нем не учли требования Закона "О банках и банковской деятельности" и другие нормативно-правовые акты Нацбанка.
Согласно этим документам, банки не вправе:
- регистрировать, расторгать или менять договоры между застройщиком и дольщиками;
- контролировать целевое использование застройщиком кредитных средств;
- контролировать выполнение договоров в части вопросов оплаты;
- проводить работу с дольщиками по своевременному пополнению спецсчета;
- проводить какие-либо банковские операции без письменного требования/распоряжения клиента (будь это застройщик и/или дольщик);
- давать какие-то сведения госорганам без письменного согласия заемщика (застройщика).
Банки лишь открывают банковские счета и не могут являться или считаться участниками долевого строительства. Банки могут регулярно информировать застройщика о поступающих средствах от дольщиков, но для этого застройщик должен письменно обратиться в банк с требованием о предоставлении данной информации. Банки не могут отслеживать нарушения условий договора дольщиками, а вправе предоставить лишь выписку из счета и только по письменному требованию владельца счета.
Закон будет работать против самих дольщиков
Также игроки строительного рынка отмечают, что положение Госстроя может начать работать против самих же дольщиков, хотя бы потому, что у них не будет возможности купить жилье в рассрочку.
"Готовые квартиры будут продаваться со 100-процентной оплатой. Потому что строительным компаниям самим невыгодно сначала отдавать свои кредиты, а потом еще ждать погашения от дольщиков. В среднем дом строится 1,5 года. Мы даем время расплатиться два года, за это время проще найти деньги. А если банк будет посредником, то платить придется вовремя", - говорят застройщики.
По их словам, брать кредиты в банках придется дольщикам и договориться на другие условия уже не получится.
"Разработчики положения не учли схему обмена, когда дольщик может отдать стройкомпании старую квартиру или автомобиль в счет оплаты. И застройщик не сможет договориться с дольщиком об этом. Покупатель должен будет отдать автомобиль банку, но банки его брать не будут, потому что им нужны "живые" деньги. То есть имущество придется продать за бесценок, а потом рассчитываться", - отметили девелоперы.
Что касается гарантий, что дом точно достроят, то и их нет. Потому что застройщику нужно будет рассчитываться с подрядчиками, закупать стройматериалы с учетом инфляции, и кредитных средств или вкладов дольщиков может не хватить. В поисках средств стройка будет приостановлена, и, как говорят девелоперы, ее сложно будет реанимировать.
"Если строительство остановилось на неделю из-за холодов, то возобновить его бывает очень тяжело: рабочие разбежались, и клиенты перестают вносить деньги. Да и при неправильном менеджменте дом может так и остаться недостроенным. Если застройщик не умеет строить, он этот дом и так недостроит. Много случаев, когда строители закладывали свои дома и все равно не завершали объект", - заключили они.
Как защитить дольщиков и застройщиков?
По словам руководителей стройкомпаний, Госстрой мог бы внести законодательный акт, где прописать, что 50% дома компания должна построить за свой счет, а потом начинать продавать квартиры. Тогда можно было бы минимизировать риски и больше объектов было бы достроено. Либо можно выдавать стройкомпаниям финансовые средства частично, по мере завершения каждого этажа и других этапов строительства. Но здесь есть риск погрязнуть в бюрократии.
В целом застройщики возмущены, что государство все время пытается снять с себя всю ответственность и переложить на других: строительные компании или банки. Они уверяют, что в Кыргызстане прекрасное законодательство и, если бы все госорганы работали согласно нормам, проблем бы не возникало.
Если бы "Бишкекглавархитектура" выдавала разрешение в соответствии со всеми нормами и СНиПами, техинспекция контролировала строительство на всех этапах и сносила объекты в запрещенных местах или без документов и, прежде чем выдавать разрешения и одобрять проекты, строительные компании проверяли бы на наличие собственного капитала, в стране было бы меньше проблемных объектов и несчастных дольщиков.
