Цены на квартиры в Кыргызстане снижаются? Обзор рынка
В 2024 году средняя стоимость квадратного метра в квартирах Бишкека выросла на 22 532 сома ($257). А что происходит в начале текущего года? Наблюдается ли снижение цен? Редакция Kaktus.media обсудила ситуацию с экспертами по недвижимости и изучила актуальные цены, по которым продаются квартиры.
Тенденции
Квартиры в Кыргызстане выгоднее всего покупать весной, рассказал в комментарии редакции брокер по недвижимости Пазылджан Илимов.
"По весне обычно стоимость квартир падает из-за снижения спроса. Люди вкладывают свои средства, в основном, в сельское хозяйство, поскольку наша страна - аграрная", - отметил он.
А вот осенью цены увеличиваются, порой скачкообразно, следует из анализа данных Госагентства по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии при кабмине.
В графике отражена динамика средней стоимости одного квадратного метра в Бишкеке в течение года. Весной цены, как правило, либо немного растут, либо снижаются, но осенью почти всегда происходит уверенный скачок - стабильный и превышающий весенние значения. Осенние цены затем формируют ориентир для рынка на ближайшие полгода. При этом летом и в декабре наблюдается кратковременное снижение - скорее всего из-за сезонного падения спроса на крупные покупки.
В марте средняя цена одного квадратного метра в квартирах Бишкека выросла на 1,9% относительно февраля.
В марте один квадратный метр в квартирах столицы в среднем продавался по 105 512 сомов ($1 208), тогда как в феврале - по 103 465 сомов ($1 178).
Средняя цена одного квадратного метра в марте выросла на 15 314 сомов, или 16,9%, относительно того же месяца прошлого года.
А вот в Оше средняя стоимость продажи квадратного метра квартир Оша составила 65 324 сома, или $743 в марте текущего года.
Цена квадратного метра квартир Оша в январе выросла на 1 373 сома относительно февраля 2025 года и на 5 406 сомов относительно марта прошлого года.
В целом стоит подчеркнуть, что цены на квартиры, размещенные на сайтах по продаже недвижимости, нередко отличаются от реальных рыночных, по которым фактически заключаются сделки в Госрегистре. В ГАЗРКГК отражаются актуальные рыночные стоимости, основанные на данных о зарегистрированных сделках купли-продажи. Однако важно учитывать, что продавцы и покупатели могут сознательно занижать указанные суммы в своих интересах.
Цены снизятся?
В течение текущего года значительного снижения цен в Кыргызстане не ожидается, считает Пазылджан Илимов. Рост отмечает и представитель Госагентства по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии Айдар Сукенбаев.
"Пока что падения рынка незаметно. Снижение цен прогнозируется, но в 2026 году. Но это только именно прогноз. Резкого снижения не предполагается", - объяснил он.
Но на снижение цен может повлиять так называемая цикличность. Эксперты выделяют три ключевых этапа на рынке недвижимости Кыргызстана за последние два десятилетия. Первый рост наблюдался с 2001 по 2007 год - тогда средняя цена одного квадратного метра достигла $998. Второй период подъема пришелся на 2007-2013 годы, когда стоимость выросла до $1 030. В третьем цикле, с 2013 по 2019 год, рынок демонстрировал снижение: цена квадратного метра опустилась до $790.
По словам Сукенбаева, пик цен на недвижимость может прийтись на 2025 год. После они начнут снижаться. Однако этот прогноз не является окончательным - на рынок могут повлиять различные внешние и внутренние факторы.
На снижении цен на квартиры может сказаться и бум строительства в Кыргызстане. В январе - марте 2025 года ввод домов и квартир в эксплуатацию в стране увеличился на 32,2% относительно аналогичного прошлогоднего периода. В эксплуатацию было сдано 3 300 домов и квартир общей площадью 419 тыс. квадратных метров.
Однако этого мало.
Если темпы не будут увеличены, к концу 2025 года в Кыргызстане в эксплуатацию будет введено 1,6 млн кв. м. А это только на 200 тыс. кв. м больше, чем в 2024 году.
Эксперты в сфере недвижимости отмечают, что Кыргызстану необходимо ежегодно вводить в эксплуатацию не менее 1,8 млн кв. м жилых помещений для преодоления роста цен и решения проблемы дефицита жилья. В таком случае прогнозировать снижение стоимости квартир в Кыргызстане в следующем году сложно.
