История госипотеки в Кыргызстане. Как власти обеспечивали население жильем
В Кыргызстане с 2015 года власти пытаются решить проблемы граждан с жильем. Для этого в стране запущена уже третья жилищная программа. Чем они отличаются друг от друга и как менялись условия получения государственной ипотеки в Кыргызстане, читайте в нашем материале.
Спойлер: чем больше денег давало государство, тем активнее жители Кыргызстана получали кредиты на жилье.
Как менялся рынок ипотеки
Во время первой программы по выдаче жилья в ипотеку стали сразу говорить о ее неэффективности. Причина была банальна - отсутствие средств. Данные по размеру уставного капитала и активах ОАО "Государственная ипотечная компания" лучше всего это демонстрируют. Они начали существенно расти только после 2020 года. Тогда же, когда меняли условия ипотеки и делали ее более доступной для граждан.
С самого момента запуска программы государственной ипотеки и по сей день выдано кредитов на сумму около 15 млрд сомов. Желающих приобрести жилье гораздо больше, чем тех, кто получил эти самые кредиты.
С 2015 года жилищные кредиты через ОАО "Государственная ипотечная компания" получили 9,3 тыс. человек, в очереди стоят более 30 тысяч. Это значит, что только треть желающих реально смогли решить свои жилищные проблемы.
В среднем в год выдавали по 1,1 тыс. кредитов по 1,5 млн сомов. Если брать показатели последних трех лет, то в среднем за год жилье в ипотеку получали 1,3 тыс. человек, брали в долг они по 2 млн сомов.
При сохранении темпов выдачи ипотечных займов на уровне 2021-2023 годов для обеспечения жильем всех, кто сейчас стоит в очереди, нужно 23 года и 62,7 млрд сомов. И это если в очереди больше никто, кроме нынешних 30 тысяч, не появится.
Несмотря на то что желающих получить ипотеку именно на льготных условиях с каждым годом становится все больше, нельзя сказать, что люди улучшают свои жилищные условия в основном за счет программ властей. С 2016 по 2023 год в Кыргызстане всего выдано ипотечных кредитов коммерческими банками на 58,4 млрд сомов. И только четверть этой суммы приходится на те займы, что граждане получали через ОАО "ГИК".
Данные показывают, что самой большой доля кредитов от Госипотечной компании была в 2022 и 2017 годах. В первом случае государство вложило огромные ресурсы в уставный капитал компании, чтобы банально было чем выдавать займы. Во втором - были упрощены условия получения кредитов. Но уже на следующий год показатели сократились. Особенно сильным было падение в 2023 году по сравнению с 2022-м (в 2,8 раза), когда ОАО "ГИК" прекратило выдачу ипотеки через банки и решило строить жилье самостоятельно.
"Доступное жилье 2015-2020"
Программа утверждена постановлением правительства от 5 августа 2015 года №560. Уже в сентябре 2016 года в него внесены изменения, а потом еще раз - в августе 2017 года. Именно тогда и была создана Государственная ипотечная компания.
Власти тогда заявили, что ипотеку смогут получить только бюджетники. Преимущественное право на госипотеку планировали отдавать многодетным семьям и людям, воспитывающим детей с ограниченными возможностями здоровья, и семьям тех, кто погиб при исполнении государственного долга.
Межведомственная комиссия должна была определить квоты для получения жилья по министерствам и ведомствам.
Согласно условиям, планировались три модели работы:
- выдача льготных ипотечных кредитов через коммерческие банки по составленным ГИК спискам;
- сотрудничество со строительными компаниями;
- ссудно-сберегательные кассы.
Второй и третий вариант в начале работы ГИК не пошел, а вот первый запустили сразу. Тогда ставки по кредитам зависели от суммы первоначального взноса:
- от 10 до 20% - 14% годовых;
- от 20 до 30% - 12% годовых.
Планировалось, что для обеспечения госипотеки привлекут деньги бюджета, Фонда развития и Соцфонда. На первом этапе для уставного капитала Государственной ипотечной компании из бюджета выделили 10 млн, потом еще 300 млн сомов. Общую необходимую сумму для работы оценивали в 5 млрд сомов.
Но по факту уставный капитал ОАО "Госипотечная компания" в 2016 и 2017 годах оставался неизменным - 310 млн сомов.
Государственная ипотечная компания выдала свой первый кредит в марте 2016 года.
Но взять эти займы могло крайне ограниченное число участников. Слишком велики были проценты. Программа "Доступное жилье" была под силу только кыргызстанцам, чей заработок свыше $500-600 в месяц. Поэтому в 2016 и 2017 годах в программу дважды вносили изменения: условия кредитования упростили, минимальную ставку с 12-14% поэтапно снизили до 8-10%, а получать льготную ипотеку дали право не только бюджетникам, но и работникам коммерческих организаций. Кредиты выдавали на приобретение жилья, на строительство, в будущем еще планировали выдавать на аренду с последующим выкупом. Максимальная сумма кредита - 3 миллиона сомов, срок погашения - 15 лет.
И почти сразу же возникли проблемы. Граждане начали жаловаться на то, что они могут получить займы, но на выдачу кредитов банально не было денег. В тот период проект финансировался только из бюджета, но казна выделяла гораздо меньше запрашиваемой суммы. После смены руководства в ОАО "ГИК" в 2019 году компания находилась на слуху не благодаря выданным кредитам, а скандалам и конфликтам.
В конце 2019 года стало известно, что в Кыргызстане разработали проект новой программы льготной государственной ипотеки на 2020-2025 годы с учетом опыта реализации прошлой. Планировалось, что общее финансирование программы составит не менее 12,5 млрд сомов. В том числе на финансирование ипотечных кредитов должно было пойти 10 млрд сомов, 2,5 млрд сомов - на строительство жилья экономкласса. Но в 2020-м случилась пандемия COVID-19, и проект так и не заработал.
По состоянию на конец 2020 года общая сумма выданных ипотечных кредитов ГИК составила более 6 млрд сомов. Из них бюджетный кредит составил 4,6 млрд сомов, собственный капитал и оборотные средства ГИК – 339,4 млн сомов, остальную сумму выделили доноры (KfW). В 2019 году завершено строительство многоквартирных жилых домов в Бишкеке (135 квартир) и Нарыне (60 квартир). Квартиры в них предоставлялись на основе механизма "Арендное жилье с последующим выкупом".
"Мой дом 2021-2026"
В 2020-м действие первой ипотечной программы закончилось, а новую еще не утвердили. В итоге полгода в Кыргызстане просто не выдавали кредиты по льготной ипотеке.
С апреля 2021 года можно было получить займы на жилье только по линии немецкого банка KfW, который предоставил Кыргызстану грант в 11 млн евро на развитие ипотечного кредитования в сельской местности страны и строительство жилья экономкласса. Единственное условие - ипотечные кредиты по этому проекту нельзя было взять в Бишкеке и Оше, только в регионах. В 2022-м программу продлили, KfW списал Кыргызстану задолженность в размере почти 15 млн евро с условием, что эти средства будут направлены на развитие ипотечного кредитования в КР.
Постановление кабинета министров об утверждении жилищной программы "Мой дом 2021-2026" было подписано только 13 июля 2021 года.
В эту программу изменения вносились трижды - в апреле 2022 года, в марте 2023-го и в феврале 2024-го. В кабмине сразу отмечали, что реализация программы предполагает совокупное финансирование в размере не менее 30 млрд сомов. Основными источниками финансирования названы гранты и кредиты международных партнеров (немецкий банк развития KfW, Евразийский фонд стабилизации и развития, другие международные доноры), средства от выпуска и размещения ценных бумаг, средства ГИК, средства республиканского бюджета.
Планировалось, что также будут привлечены финансовые средства частных инвесторов для жилищного строительства посредством механизмов ГЧП, жилищных сертификатов, фондовых инструментов.
Ожидалось, что благодаря реализации программы "Мой дом 2021-2026" к концу 2026 года в стране будут профинансированы приобретение и строительство не менее 740 тыс. кв. м жилья, которым обеспечат 15 тыс. семей. Это гораздо больше, чем за период 2015-2023 годов, но в два раза меньше, чем сейчас находится в очереди.
Главным отличием программы стало снижение процентных ставок - с сентября 2021 года они составили 4% (для бюджетников) и 8% (для всех желающих),а срок кредита увеличен до 25 лет.
Кроме того, гражданам предоставили право использовать свои пенсионные накопления для уплаты первого взноса по ипотеке. Получить такой кредит могли все желающие. И поэтому они пользовались популярностью. Но счастье было недолгим. С 2023 года ГИК приостановила их выдачу. Объяснили это тем, что деньги решили направить на строительство жилья.
"В новых построенных многоэтажных домах завершенные под ключ квартиры будут стоить до $550 за квадрат, тогда как сейчас стоимость вторичного жилья на рынке недвижимости стоит от $1 тыс. и выше. Тем самым строительство многоэтажных домов сделает госипотеку доступнее в два раза. По завершению построенное жилье будет предоставлено участникам жилищной программы "Мой дом 2021-2026" в долгосрочную аренду с возможностью выкупа напрямую от ОАО "ГИК", без участия банков-партнеров", - прокомментировали в ОАО "ГИК".
С начала 2023 года в Бишкеке, Джалал-Абаде, Нарыне и Караколе начато строительство 11,3 тыс. квартир площадью 700 тыс. кв. м и стоимостью 36 млрд сомов. Именно это жилье и планируют в будущем выдавать в кредит.
За неполных три года выдано 4 тыс. кредитов на 9,4 млрд сомов, приобретено 203,5 тыс. кв. м жилья. При этом количество желающих только растет. С 2021 года общий объем инвестиций и средств республиканского бюджета, направленных на реализацию программы "Мой дом 2021-2026", составил порядка 23 млрд сомов, а потребность в средствах выросла до 100 млрд сомов. Поэтому завершить программу и принять новую пришлось раньше, чем планировалось.
"Менин үйүм" ("Мой дом")
В итоге указом президента принята новая жилищная программа "Менин үйүм" сроком до 2030 года. За счет ее реализации планируется обеспечить жильем 40 тыс. семей. На момент старта программы в очереди на получение госипотеки стояли 30 тыс. семей, еще более 100 тыс. находились в процессе оформления заявки.
Отличия новой программы от предыдущей:
- уменьшен возрастной ценз. Раньше он составлял 21 год, сейчас же ипотеку через ОАО "ГИК" можно получить с 18 лет;
- количество построенного жилья. В старой программе в планах было 740 тыс. кв. м, в новой - более 2 млн;
- увеличение финансирования с 30 млрд до 100 млрд сомов.
"На сегодня по стране мы уже строим 1,3 млн кв. м жилья. К завершению программы планируем, что показатель будет выше целевого показателя в 2 млн кв. м. Мы рассматриваем различные источники финансирования - поддержка государства, собственные оборотные средства и помощь доноров. Думаю, что заложенные в новой жилищной программе целевые показатели должны дать нам возможность обеспечить тех граждан, которые сегодня стоят в очереди на жилье, до конца 2030 года", - рассказал заместитель председателя правления ОАО "Государственная ипотечная компания" Тилек Джеембаев.
Чтобы обеспечить спрос на жилье, в Кыргызстане сейчас строятся квартиры общей площадью 700 тыс. кв. м и стоимостью 36 млрд сомов. Отличительная особенность - жилье возводится комплексами и поэтапно.
На сегодня возводятся комплексы:
- в Бишкеке - на ул. Маликова, 91 (бывшая колония №47) - на 4,7 тыс. квартир, на пересечении улиц Волкова и Кустанайской - на 29 тыс. квартир;
- в Джалал-Абаде - "Асман";
- в Сузакском районе - "Асман резиденс" на 1 тыс. квартир;
- в Караколе - на 3 тыс. квартир;
- в Чолпон-Ате - на 3 тыс. квартир.
При этом в ГИК обещают, что первый этап строительства комплекса "Мурас" на месте колонии №47 будет завершен уже в конце этого года. На Волкова-Кустанайской будет комплекс из 100 девятиэтажных домов. Первый этап будет завершен в 2025 году.
Кроме того, в 11-м микрорайоне строится комплекс "Дастан Сити" на условиях государственно-частного партнерства. По данным стройкомпании "ЭкспоСтрой курулуш компаниясы", на территории комплекса построят 24 17-этажных дома. 500 квартир будет передано ГИК в рамках жилищной программы "Мой дом 2021-2026".
В планах ОАО "ГИК" - строительство комплекса на территории Кара-Суйского района Ошской области. Там сейчас ведутся предпроектные работы. Есть также планы по охвату жилищным строительством приграничных районов.
