Цены на квартиры снизятся? Интервью с экспертом
За последние несколько лет цены на недвижимость в Кыргызстане значительно выросли. На конец февраля 2024-го средняя стоимость двухкомнатных квартир в типовых домах выросла на 21,2%.
Kaktus.media поговорил с экспертом по недвижимости, представителем агентства недвижимости А2 Group Азатом Маметтахтиевым и узнал, когда ожидать снижения цен на квартиры и насколько безопасно жилье в новостройках.
- Что стало причинами такого сильного скачка цен на квартиры в Бишкеке в последние несколько лет?
- Мы видим максимальный рост цен за последние два года. Достигнуты исторические максимумы. По первичке - это точно. А цены на вторичку были такими же в 2007 году, они достигали своего пика. Двухкомнатная вторичка тогда достигала $100 тыс.
Основной причиной подорожания является Госипотечная компания. Бюджетникам выдавались кредиты на очень хороших условиях. Очень много людей получили возможность приобрести доступное жилье с рассрочкой до 27 лет. А по их параметрам как раз подходило вторичное жилье. И в этой связи цены выросли. В условиях требовались все документы, в том числе правоустанавливающие. Это во-первых. А во-вторых, конечно, из-за стоимости недвижимость подходила. И люди ринулись скупать вторичное жилье.
Второй фактор - это деятельность жилищных кооперативов. Что такое кооператив? Это некая структура, куда люди приносят деньги. Например, пришли три человека и внесли определенную сумму, и один человек получил квартиру. Это некая пирамида. Система рабочая, но при соблюдении определенного алгоритма действий и так далее. Чего у нас, конечно, не было. В этой связи некоторые из них посыпались. В жилищных кооперативах тоже по параметрам подходила вторичка. И теперь она в дефиците.
Третьей причиной стали гости из России, так называемые релоканты. Им была интересна аренда. Были лишь единичные обращения о приобретении квартиры. А в основном это была аренда, она очень сильно поднялась в цене, на 300% примерно. Появилось инвестиционное поле с точки зрения купить и сдать в аренду. Покупались в основном однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Из-за этого появились спрос, дефицит и, как следствие, соответствующий ценник.
- Этот дефицит сохраняется?
- В большей мере, наверное, это касается вторичного жилья. Товар дефицитный, и ценник очень высокий. Непомерно высокая стоимость.
- То есть на данный момент вторичку купить практически нереально?
- Вторичка в спросе.
И это влечет подорожание. Если у людей есть потребность купить квартиру и нужна вторичка, есть альтернатива - это первичное жилье. И в этой связи у строительных компаний появилось второе дыхание.
- Мы видим, что, несмотря на строительный бум, люди все равно предпочитают жить в советских домах. Какие на это есть причины, что говорят клиенты?
- Мое личное мнение - это стереотипы. То есть у нас Советский Союз и то, что связано с ним, ассоциируются с качеством. То есть советское качество, советский бетон и советские люди.
Но те технологии, которые сегодня используются для строительства, - передовые и современные. Они как в самых развитых странах.
Этот процент людей, которые предпочитают вторичку, сокращается с каждым годом. Когда-то их было 95% в нулевых и в начале десятых. Строительный бум у нас начался примерно в 2013 году. И вот как раз в этот период процент людей стал переходить в сторону нового жилья. Остальное - это уже индивидуально. Не может быть так, что каждый дом хороший и качественный.
- Значит, в новостройках не стоит бояться покупать квартиры?
- Большинство компаний на нашем рынке - это не строительные компании. Фактически их называют "девелоперами". То есть они - организаторы деятельности. А настоящие герои за ширмой - это строительные организации, которые по определенным договоренностям берут подрядные работы и реализовывают проект. Это настоящие строители с лицензиями и ответственностью.
То есть идет проверка с нескольких сторон. Если компания-застройщик заказывает подрядную организацию, с ними достигается договоренность и начинается некий проект. Они, оплачивая за этот труд, дополнительно еще проводят проверки. Помимо ответственности за проект, архитектора, людей, которые этим занимаются, компания проводит двойную проверку. Проводится еще дополнительный технадзор, проверяется качество бетона.
А что такое строительная организация? У нас их, наверное, чтобы пересчитать, хватит пальцев одной руки. Есть компании, которые могут закрыть весь цикл. Есть определенные материалы, которые нужны для строительства. Арматура приходит из России. А у некоторых есть свое производство, в том числе бетона, окон, кирпича, и своя строительная техника. Поэтому если у компании все это есть, опыт и соответствующее образование, она может считаться строительной.
- А что еще говорит о качестве строительства новых домов?
- В пользу качества строительства новых домов могу сказать, что бригады, которые сегодня там работают, прошли очень длинный путь в России и Казахстане. Потому что там этот строительный бум был раньше. То есть в Казахстане это было в нулевых и работало много компаний и строителей.
- Насколько опасно покупать квартиры в новостройках возле Ысык-Атинского разлома? Видно ли, что там идут продажи? Люди там так же активно покупают жилье?
- Вообще, верхняя часть города актуальна и пользуется спросом среди населения. У нас по состоянию на 2010 год любителей центра было больше, 70%, наверное. А 30% предпочитали верх. И потихонечку они уравнялись. Так, скажем, к 2015 году.
А на данный момент уже больше тех, кто хочет жить ближе к горам, свежему воздуху. И вы видите, что верхняя часть города активно застраивается.
- А как обстоят дела с подключением новостроек к коммуникационным сетям?
- Насколько я знаю, в определенных районах города не получается подключиться к центральным коммуникациям. В частности, горячего водоснабжения, отопления и так далее. Поэтому многие компании используют альтернативные источники тепла, строят автономные дома. В принципе, при нынешней ситуации с новыми технологиями вполне себе пойдет.
Но, честно говоря, мощностей сегодня мало. Есть определенные районы, где еще по советским проектам выделялись определенные магистрали. И там можно подключиться. А в других случаях очень сложно.
- На что гражданам нужно обращать внимание при покупке квартир в новостройках?
- Наверное, самая актуальная история - это чтобы стройка шла полным ходом. Это очень важно. Также должен быть порядок на стройке. Для меня это говорит о многом, о подходе к делу.
Но если говорить о качестве работ, то это вы можете наблюдать уже по итогу. То есть одна от другой стройки по большому счету не отличаются. Потому что, когда идет возведение каркаса, все объекты похожи. Тут сложно определить. Нужно оценивать репутацию компании, наличие соответствующих документов. В принципе, человек, который покупает объект на стадии строительства, должен учитывать определенные риски. От этого никто не застрахован.
Поэтому лучше приобретать квартиры на более поздних стадиях строительства. Но там рассрочки нет. Правда, рассрочка удобна для людей. В таком случае они могут безболезненно купить квартиру.
А когда объект заканчивают, вы можете увидеть это самое качество. Но нужны специалисты, которые поймут, какого качества у дома окна, фасад и утепление. Чтобы не прогадать, надо брать с собой людей, которые в этом разбираются и могут дать свое заключение.
- А где на данный момент в Бишкеке самые дорогие квартиры, средней цены и подешевле? Имеется ли районирование?
- Безусловно. Ценник, если говорить про жилье бизнес-класса и премиум, - это центр города в "золотом квадрате".
И в верхней части Бишкека, напротив микрорайона "Асанбай". Там большинство ведущих компаний построили свои флагманы, лучшие проекты. Они собрали их в одном месте. И это очень популярное расположение, ценник там вырос.
На ценообразование влияет стоимость земельного участка. Если она высокая, то там подразумевается строительство только дорогого проекта. В центре - это "золотой квадрат", а в верхней части - за отелем Jannat - очень активно идет возведение домов. А еще развивается место в районе Южных ворот, вверх по улице Советской - Магистраль - Масалиева (Абдрахманова).
Что касается среднего жилья и комфорт-класса - опять же это верхняя часть города. Микрорайон "Джал" - там много комфорта и эконома. И в черте города. Это могут быть микрорайоны "Тунгуч" и "Восток-5". Вообще, как я говорил, строительство ведется очень активно, и мы можем наблюдать освоение новых территорий, где раньше был только частный сектор.
Что касается экономкласса, то это окраины города. Чаще всего это западная часть Бишкека. "Кызыл-Аскер" очень активно застраивают и какие-то новостройки типа "Кара-Жыгач", "Алтын-Ордо". Там можно найти доступное жилье экономкласса.
- Есть ли на данный момент на рынке недвижимости сезонность? Когда лучше всего покупать квартиры?
- Особо сезонности не наблюдаю, откровенно вам скажу. Раньше - да, было принято, что осень, когда люди продали урожай, который выращивали с весны, покупали квартиры.
А на данный момент бывают всплески и зимой, и летом. Единственное, у нас народ теплолюбивый, и возникает стагнация из-за холодов. Поэтому зимой лучше покупайте квартиры.
Но у нас достаточно хрупкий рынок, он подвержен колебаниям. Вы же видели, приехали иностранные граждане, и из-за интереса к аренде у нас очень сильно подорожала недвижимость. По большому счету это такой всплеск временный, который должен через некоторое время если не к старым показателям, то снижение все равно должно быть. Потому что стоимость очень высокая, даже по мировым сравнениям.
- Значит, цены могут снизиться?
- Предпосылок на ближайшее время нет, но с течением времени, думаю, несколько снизятся.
- На данный момент Госстрой заявляет о домах, которые были построены без разрешительных документов. Как это отразилось на рынке?
- По большому счету то, что делается, делается по науке, как это должно быть. Раньше было такое понятие, как параллельное строительство. То есть параллельно делалась документация и начиналась стройка. И из-за каких-то нарушений, несоблюдения норм и правил возникали сложности и проблемы. Поэтому мы видим долгострои.
Но мы также видим, что постепенно растет грамотность покупателей.
- Как в основном работают агентства недвижимости? Вот, например, человек хочет продать или купить квартиру.
- Вообще, помощь в приобретении жилья очень полезна. По крайней мере, можно получить некоторые консультации бесплатно у специалиста. Я думаю, это неплохая практика, потому что вам могут подсказать, направить, объяснить сложные вопросы. Агентства выполняют полезную функцию, если там работают адекватные сотрудники.
Что касается комиссии, то мы, например, работаем сдельно. Насколько это удобно нашим клиентам. У нас люди не любят платить за услуги.
- Сегодня часто видна реклама, которая говорит о том, как выгодно инвестировать в коттеджи на Иссык-Куле. Что происходит с ценами на них и действительно ли это выгодно?
- На Иссык-Куле короткий туристический сезон. Поэтому, наверное, можно вкладывать в определенные проекты. В какие-то штучные или единичные, которые имеют более длительный сезон. Иссык-кульский сезон - это активность на протяжении одного или полутора месяцев. Поэтому, если есть пансионат, где горячие источники или инфраструктура, где имеется потенциал для активного отдыха и может продлеваться сезонность, инвестировать можно.
Что касается в целом, то я могу сказать, что за длинный период это не такое интересное инвестиционное поле.
Сейчас более популярны маленькие квартирки, строятся двух-четырехэтажные домики, и там квартиры от 25 до 38 квадратных метров. Там можно не бояться. Но важно знать застройщика. А касательно коттеджей нужно быть внимательнее.
Вообще, нам всем вместе нужно стараться продлить сезон на Иссык-Куле. Именно привлекать иностранных туристов.
- А как обстоят дела с коттеджами в Бишкеке?
- Коттеджи обрели популярность после COVID-19, когда у нас был локдаун и люди сидели в квартирах. И в этот момент люди решили искать себе альтернативу на земле, ближе к горам. Это было заметно очень сильно, спрос увеличился. Я вам скажу, что это очень интересно. Приятно видеть городки, которые строятся на данный момент.
- А владеть коттеджем выгодно? Те, кто купили их в период COVID-19, не хотят их уже продать?
- Это вполне выгодно, если говорить о Бишкеке. Но проект проекту рознь. Это же не маленькое вложение, серьезный актив. И люди подходят к выбору серьезно.
Они так же активно продаются. У нас же как происходит. Было землетрясение, и люди хотят на земле жить, в частном доме. У всех разные возможности. У кого-то даже купить коттедж.
- Также мы хотели узнать о рынке аренды жилья. Как обстоят дела?
- Цены на аренду снизились на 20% примерно. Если они поднялись на 300% полтора года назад, то на данный момент мы наблюдаем небольшое снижение. Объективно такого спроса уже нет и ажиотажа.
- А как работают агентства аренды?
- Вообще, да, есть компании, которые специализируются непосредственно на аренде жилья. В принципе, можно обратиться к ним. Как минимум вы получите альтернативный вариант. Насколько я знаю, у нас от 30% до 50% берут с арендодателя в первый месяц.
- Хотелось бы все-таки уточнить: ждать ли снижения цен на квартиры и недвижимость в целом до конца 2024 года?
- Я могу сказать, что в ближайший год у нас особых изменений не будет. Возможен небольшой спад, незначительный. А если смотреть на перспективу, мы уже проговорили, что пока вторичка в спросе, ценник будет держаться. Я думаю, в ближайшем году цены останутся на текущем уровне.
