Договор долевого участия. Что нужно знать, чтобы избежать рисков при покупке жилья?
Приобретение квартир в строящихся домах через договор долевого участия остается одним из самых популярных способов в Кыргызстане. При этом граждане нередко сталкиваются с проблемами - причем в том числе из-за того, что не проверяют документы застройщика перед подписанием договора и оплатой.
В результате одни сталкиваются с навязыванием дополнительных услуг со стороны строительных компаний, другие могут и вовсе остаться без жилья.
Редакция Kaktus.media выясняла, что нужно знать и как избежать рисков при оформлении договора долевого участия, с юристом, депутатом 28-го созыва Бишкекского городского кенеша Дамирой Жолдошалиевой - лектором по законодательству КР в Торгово-промышленной палате, старшим преподавателем Кыргызского экономического университета имени Мусы Рыскулбекова, соучредителем юридической компании "Люкс Консалт" и агентства недвижимости "Адил Групп".
- Какие самые распространенные ловушки в договоре долевого участия сейчас встречаются?
- Одна из самых частых проблем - размытые сроки сдачи дома. В договорах используются формулировки вроде "ориентировочно", "после получения разрешительных документов" или "по завершении строительства". В результате конкретной даты передачи квартиры нет, и доказать просрочку практически невозможно.
Вторая типичная ловушка - отсутствие или формальность ответственности застройщика за задержку. Хотя по закону предусмотрена неустойка, в договорах ее либо не прописывают, либо устанавливают минимальный размер, который не покрывает реальные убытки дольщика.
Также нередко в договор включается условие о плате за уступку права требования, например, могут указать плату за получение согласия застройщика до 20% стоимости долевого участия. Даже если квартира полностью оплачена, застройщик требует согласие на переуступку и взимает комиссию, что ограничивает право дольщика свободно распоряжаться своим объектом.
Дополнительно стоит обратить внимание на то, что в договорах есть нормы, которые предусматривает право застройщика в одностороннем порядке менять проект (площадь квартиры, планировку, этажность дома, материалы). Такие формулировки дают застройщику широкие возможности без согласия дольщика менять, например, внешний вид фасада, расположение окон и балконов, высоту потолков и используемые материалы.
В итоге дольщик рискует получить квартиру, отличающуюся от ожидаемой, при том что застройщик формально не нарушает договор.
Также часто в договорах прописывается перерасчет площади без допустимых пределов. В итоге дольщик либо доплачивает за "лишние" метры, либо получает квартиру меньшей площади, чем ожидал. Скрытые доплаты могут быть, например, это платежи, не включенные в основную цену договора (за подключение, благоустройство, ввод дома, услуги управляющей компании), о которых дольщик зачастую узнает уже после заключения сделки. Включаются, в том числе, жесткие штрафы для дольщика за просрочку оплаты при минимальной ответственности застройщика.
Кроме того, в договоре могут привязать сроки, например, сдачи под самоотделку, завершение строительства либо ввод в эксплуатацию к действиям третьих лиц (госорганы, подрядчики), что фактически снимает ответственность с застройщика в случае незавершения своих обязательств к определенным срокам.
На практике большинство рисков для дольщика возникает не из-за закона, а именно из-за формулировок договора, поэтому его нужно внимательно анализировать до подписания.
- Может ли застройщик требовать доплату за "лишние" квадратные метры после сдачи дома?
- Да, это обычная практика. В большинстве договоров указано, что площадь квартиры является предварительной, а окончательная площадь определяется после обмеров. Если фактическая площадь окажется больше, покупатель должен доплатить за дополнительные квадратные метры по цене, указанной в договоре. Например, если квартира увеличилась на два квадратных метра, а цена одного квадратного метра составляет $1 200, доплата составит около $2 400.
- Почему в ДДУ балкон часто указывается как "товар" и не входит в общую площадь квартиры?
- По нормам балконы и лоджии не всегда входят в общую полезную площадь квартиры. При этом застройщик все равно несет расходы на их строительство, поэтому такие площади обычно оплачиваются отдельно, как дополнительная часть квартиры. В целом это нормальная практика, если она заранее и понятно прописана в договоре.
- Что делать, если дом сдают с нарушениями, но требуют подписать акт приема-передачи?
- Если у дома нет акта ввода в эксплуатацию, технического паспорта или подключенных коммуникаций, подписывать акт приема-передачи не рекомендуется. Сначала нужно зафиксировать все нарушения, составить дефектный акт, направить письменную претензию застройщику. Покупатель вправе требовать устранения недостатков либо соразмерного уменьшения цены квартиры. Подписание акта приема-передачи без замечаний может означать, что дольщик принял объект без претензий.
- Насколько реально взыскать неустойку за просрочку сдачи дома через суд?
- На практике это возможно, но процесс может занять время. Если в договоре четко указан срок передачи квартиры и предусмотрена неустойка, суды часто встают на сторону дольщиков. Однако важно понимать, что суд может уменьшить размер неустойки, если посчитает ее несоразмерной.
Поэтому перед обращением в суд желательно направить досудебную претензию застройщику и собрать документы, подтверждающие просрочку.
- Какие документы должен предоставить застройщик до подписания договора?
- Перед подписанием договора покупателю стоит запросить у застройщика:
- правоустанавливающие документы на земельный участок
- (государственный акт или право пользования землей);
- разрешительные документы на строительство и утвержденную проектную документацию;
- подтверждение включения объекта в реестр строящихся объектов;
- сведения об отсутствии арестов и обременений на участок и объект строительства.
Важно обратить внимание на репутацию застройщика и его прошлые проекты. Даже если все документы в порядке, это не всегда означает надежность, поскольку на практике застройщики могут затягивать сроки или не выполнять свои обязательства.
- Насколько распространены дополнительные платежи за коммуникации, парковку или отделку?
- Дополнительные платежи - довольно распространенная практика на рынке новостроек. Застройщики могут взимать оплату за чистовую отделку, благоустройство территории, складирование мусора, обслуживание дома и так далее.
Что касается подключения к коммуникациям, то внешние инженерные сети должны быть обеспечены застройщиком, иначе дом не может быть введен в эксплуатацию. Покупателю важно заранее получить полный перечень всех дополнительных платежей и зафиксировать их в договоре, чтобы исключить неизвестные платежи, которые не были предусмотрены в договоре либо указаны в договоре как "иные платежи", что дает право застройщику по своему усмотрению определять иные платежи.
- Нужно ли регистрировать договор долевого участия?
- Да, обязательно. В соответствии с Жилищным кодексом Кыргызской Республики договор долевого строительства должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в Госрегистре.
На практике многие покупатели игнорируют этот этап, хотя именно регистрация подтверждает их право на квартиру и защищает от рисков, в том числе от двойной продажи одного и того же объекта.
Важно понимать: даже если договор подписан и деньги переданы, но он не прошел государственную регистрацию, права дольщика остаются уязвимыми. К сожалению, несмотря на то что эта норма действует уже более десяти лет, случаи, когда граждане теряют деньги из-за отсутствия регистрации договора, до сих пор встречаются.
Фото на главной странице иллюстративное, из интернета.
